L’inflation des prix de l’immobilier au Royaume-Uni n’est pas la solution économique que le gouvernement pense qu’elle est

« Les prix de l’immobilier augmentent, c’est exactement ce qu’ils font », a déclaré récemment un parent dans la soixantaine alors que nous discutions de la question qui préoccupe tout le monde en ce moment : les prix de l’immobilier – qui ont atteint des sommets historiques – vont-ils s’effondrer ?

Si le NHS est, comme l’a dit l’ancien chancelier Nigel Lawson, « ce que les Anglais ont de plus proche d’une religion », alors le marché du logement est notre dogmatisme.

Depuis la poussée de Thatcher en faveur d’une « démocratie de la propriété », deux idées fausses se sont imposées : premièrement, l’inflation des prix de l’immobilier est inévitable et deuxièmement, la hausse des prix de l’immobilier est égale à la richesse générale, ce qui explique sûrement pourquoi la première ministre Liz Truss est censée couper le timbre. devoir « dans une course à la prospérité ».

Avec le coût des biens essentiels plus élevé qu’il ne l’a été depuis la guerre des Malouines et la Banque d’Angleterre augmentant les taux d’intérêt à 2,25 % (le plus élevé depuis 2008), l’accent mis sur le marché du logement – de ma propre famille et du gouvernement – est compréhensible. Une maison est la dépense la plus importante que la plupart des gens assumeront et une baisse de valeur (équité négative) peut avoir des conséquences dévastatrices, tout comme l’augmentation des remboursements mensuels.

L’obsession britannique de l’inflation des prix de l’immobilier – en tant que moteur de la richesse personnelle et de la croissance économique au sens large – ferme délibérément les yeux sur le fait que l’augmentation du coût du logement est aussi risquée qu’à courte vue. Il est temps d’aborder le récit politique selon lequel gonfler le prix des maisons en tant qu’actifs est en quelque sorte bon pour la majorité des gens ou, en fait, pour le pays dans son ensemble.

Les prix des maisons n’augmentent pas toujours. Ce n’est pas « juste ce qu’ils font » et mon parent qui a vécu des ralentissements antérieurs le sait.

Il ne serait pas exagéré de qualifier le marché immobilier britannique de volatil. En 2008, les prix des logements ont chuté de 16 % lorsque la bulle de 2000-2007 a éclaté. Entre 1989 et 1993, ils ont chuté de 20 % en moyenne (32 % à Londres) après que le gouvernement a retiré MIRAS – un régime qui permettait aux propriétaires de réclamer un allégement fiscal sur les paiements d’intérêts sur leur hypothèque. Et dans les années 1970, il y a eu une stagnation des prix de l’immobilier malgré un boom de l’accession à la propriété en raison d’une inflation et d’un chômage élevés, de grèves industrielles et d’une crise pétrolière.

Les prix de l’immobilier ressemblent à de l’argent de monopole, mais l’effet d’entraînement de cette volatilité est bien réel. J’ai interviewé des personnes qui remboursent encore des capitaux propres négatifs après la crise financière mondiale de 2008 parce qu’elles ont contracté des hypothèques à 100 % avec Northern Rock.

Comme l’économiste Ian Mulheirn, qui travaille actuellement au Tony Blair Institute for Global Change mais qui était auparavant conseiller économique au HM Treasury, m’a dit au téléphone : « Lorsque les prix de l’immobilier augmentent, il y a autant de personnes qui y perdent que de personnes. qui gagnent.

L’abordabilité des maisons a maintenant chuté à un niveau jamais vu depuis la fin des années 1800. Les perdants, comme toujours, sont donc ceux qui ont le moins. Si quelqu’un a acheté au sommet du marché ces derniers mois avec un petit dépôt et un prêt hypothécaire élevé, il est plus vulnérable à une baisse des prix de l’immobilier. Mais ceux qui ont de plus petites (ou pas) hypothèques, capitaux propres et cherchent à augmenter leurs avantages.

Et quant au fait que le marché du logement soit un moteur de prospérité : la richesse immobilière ne s’écoule tout simplement pas, enrichissant toute la société au fur et à mesure qu’elle circule. Ces dernières années, les prix de l’immobilier ont grimpé, mais cela n’a pas enrichi la plupart des gens. À la fin de l’année dernière, les chiffres de l’Office for National Statistics (ONS) ont montré que la valeur nette des ménages britanniques était passée à 11,2 billions de livres sterling en 2020/21. Il s’agit d’une augmentation de 8,4 % par rapport à 2019 et du taux de croissance le plus élevé observé depuis avant la crise financière mondiale de 2008.

Cependant, comme l’a révélé l’analyse de la Resolution Foundation, le tiers des ménages les moins riches a gagné moins de 1 000 £ par adulte, en moyenne, grâce à la hausse des prix de l’immobilier au cours de ce siècle, tandis que les 10 % les plus riches ont enregistré un gain moyen de 174 000 £.

Quant à l’idée que l’accumulation de la richesse immobilière profite à l’ensemble de l’économie, elle est également bancale.

Il est vrai que la santé globale de l’économie est liée au logement : lorsque les prix de l’immobilier augmentent, comme le note la Banque d’Angleterre, les propriétaires se sentent plus confiants, ils dépensent et empruntent donc davantage et lorsque les gens déménagent, ils achètent des produits blancs et des meubles.

Mais, plus largement, alors que les maisons deviennent plus chères depuis des années, le Royaume-Uni a enregistré la plus forte baisse du PIB (la mesure de la taille et de la santé de l’économie d’un pays) parmi les G7 en 2020 (-9,3%) et sa relative une forte performance en 2021 était dans une certaine mesure une reprise après la faiblesse de 2020.

L’inflation des prix des logements, comme le dit Mulheirn : « ne fait que déplacer la richesse d’un groupe de personnes à un autre et il n’y a aucun avantage net pour l’économie ».

Si Truss et son équipe réduisent les droits de timbre, ils constateront probablement que cela ne fait pas grand-chose pour la croissance économique globale, bien que cela puisse gonfler davantage les prix de l’immobilier à court terme, obligeant les acheteurs à payer et à emprunter davantage à des taux d’intérêt plus élevés plus longtemps.

Pour vraiment assurer la prospérité, le gouvernement devrait regarder au-delà de la transformation des maisons en actifs hors de prix. Au lieu de se demander si le marché du logement pourrait « s’effondrer », nous devrions tous nous demander s’il est judicieux d’investir l’ensemble de vos économies dans un marché qui a longtemps été caractérisé par des hauts et des bas.

Comme Rachelle Earwaker, économiste principale à la Fondation Joseph Rowntree (une organisation indépendante travaillant à résoudre la pauvreté), me l’a dit au téléphone cette semaine : « L’investissement dans le logement est une façon vraiment improductive d’utiliser l’argent des investisseurs. Cela ne conduit pas à une plus grande croissance de l’économie, cela ne permet pas à davantage d’entreprises de démarrer, cela n’aide pas du tout notre transition vers le net zéro et cela ne pérennise pas notre économie. Nous serions tous mieux lotis si, au lieu d’encourager les gens à parier sur le logement, il y avait une poussée pour investir dans la construction de logements sociaux, rendre les maisons existantes plus économes en énergie, générer des sources d’énergie renouvelable et s’assurer que les gens possèdent les compétences dont ils ont besoin pour améliorer la productivité du pays.